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房地产全面洗牌后如何走？地产大佬们这样说******

　　作者：孙梦凡

　　时光更迭，新旧年交替之际，地产大佬相继发声展望未来。

　　近日来，碧桂园、中国恒大、华润置地、中国金茂、中海集团、绿地集团、新城控股等多家房企掌舵者，均通过新年致辞的方式，总结2022年的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望。

　　“对房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个‘前所未有、行业内外、全局洗牌’的年代。”

　　“全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。”

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”

　　一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望。在12月召开的中央经济工作会议上，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台，房地产行业仍将是国民经济增长的重要内生动力，房住不炒、保民生也依然是行业发展主基调。

　　前所未有的洗牌之年

　　2022年，房地产行业经历了前所未有的缩表周期。

　　中指研究院数据显示，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后的首次下跌，二手房连续下跌8个月，新房连续下跌6个月，七成城市累计下跌。

　　商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。

　　与此同时，虽有多重融资利好政策出台，房企融资的寒意依然未退。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。百强房企中，有约40家发生债务违约。

　　回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称，过去的2022年，是中国房地产行业极其艰辛的一年，众多同行遭遇前所未有的挑战，在至暗中艰难求索。同时，2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心的关键一年。

　　上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示，对于房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个“前所未有、行业内外、全局洗牌”的年代，但这也是一个“危机中育新机、变局中开新局”的新时代。

　　华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折、市场收缩、格局重塑。

　　五矿地产董事长何剑波表示，受疫情持续冲击、经济不断下滑、行业深度调整、市场信心不足等叠加因素影响，房企面临的困难和挑战前所未有。

　　积极保交楼、开拓融资渠道，成为大多数房企去年的工作重点。

　　碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时，集团融资渠道保持畅通，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

　　恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务，偿还各种债务、化解风险。”

　　李欣称，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市，成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT；搭建绿色金融框架，全年获取ESG贷款近200亿港元。

　　市场全面复苏尚需时日

　　如今房企面临的艰难处境，一方面来自融资，一方面源于销售。

　　为拓展房企对外融资渠道，监管已全方位出台政策。中指研究院称，从近期的政策组合可看出，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后，开始大力解决行业的两个根本性问题：资产负债比例不合理、风险资产重组问题。

　　信贷资金是房企最主要的融资构成，也是本轮投放规模最大、涉及主体最多的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。

　　在发债融资方面，随着增信政策一再优化，民企发债融资快速落地，目前已有越来越多的房企递交发行计划，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。

　　在销售需求端，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策，12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后，佛山、东莞也全面放开限购。1月3日，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放的限制性政策。

　　对这一系列政策暖风，房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战。

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力，发扬进取精神，锻造高效有活力的组织队伍，优化经营能力，提升财务安全意识，方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”李华表示。

　　李华指出，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发、城市更新、商业运营、商办运营、酒店运营、商企物业管理等业务的市场地位；同时更加有重点有策略地布局长三角，聚焦城市更新业务，并坚定履行社会责任，增强队伍活力。

　　朱静表示，新的一年，房住不炒、保民生依然是行业发展主基调，房地产行业也依然是中国经济增长的最大内生动力。同时，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎：整体的经济面较为脆弱，信心恢复仍需要一段时间；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解；购房客户“买涨不买跌”的心态会持续观望；地产行业供应链的信用体系重构需要更长的时间。

　　在上述行业环境下，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道的探索，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。

　　路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年的连续增长，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落，路劲必须做好准备，应对“规模负增长”伴随而来的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一、两年之内，也会采取灵活手段，适当调整发展速度，并视未来市场变化做出及时反应。

　　莫斌提出，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训，坚持以客户为中心，以市场为导向，加强组织和人才建设，探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时，全面提升产品和服务质量，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度做出贡献。

　　李欣表示，华润置地将推动代建代运营、长租、产业地产等新兴业务发展，探索城市运营管理生意模式；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极、审慎、高效推进收并购；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力的确定性应对市场的不确定性，坚决完成全年业绩目标。

国是说法｜掌掴幼儿的家长被刑拘，孩子打架到底该怎么办？******

　　文/赵斌

　　近日，两名男童在幼儿园抢玩具时，一名儿童头皮被对方戳破。受伤男童家长鲁某某到对方家中讨说法期间掌掴对方男童，并于冲突中将对方男童祖父推倒致其腿部骨折。鲁某某因涉嫌故意伤害，已被公安机关依法刑事拘留。

　　目前，检察机关已介入案件。如检察机关确认相关行为事实构成犯罪，鲁某某有进入批准逮捕程序的可能。

　　原本仅是两个小孩子之间的摩擦，不料却演变为一场刑事案件。不少网友在两方家长里选择“站边”并展开讨论，一度将此事送上热搜。

　　更多理性的网友在思考、讨论：遇到此类问题应该怎么办？

　　中新社国是直通车为此采访中外专业人士，寻求建议。同时，也了解国外在处理类似问题时，有哪些经验值得借鉴？

　　事出有因，刑拘重了？

　　鲁某某用不到一天时间，从本应对方前来道歉甚至赔偿的占理一方，变成面临刑事处罚风险的“犯罪嫌疑人”。

　　“处理方式过激，打孩子、动老人不可原谅。”很多网友表达出此类观点；

　　“打得轻，自己孩子不教育就会有人替你教育，如果自己孩子被打会不惜一切代价打回去，人之常情。”这种观点也并不罕见。

　　北京京师律师事务所合伙人、律师张明在接受中新社国是直通车采访时认为：通过网上公开视频可以反映出，年轻男子掌击儿童左侧面部致儿童倒地，如果该儿童经过伤情鉴定确认为轻伤或以上，该男子将有涉嫌构成故意伤害罪而受到刑事处罚的风险。按故意伤害罪，可处三年以下有期徒刑、拘役或者管制。致人重伤的，处三年以上十年以下有期徒刑。

　　张明表示，如果是伤情较轻，未达到轻伤程度，则不构成刑事犯罪，但可以按照《治安管理处罚法》第43条的规定，给予拘留和罚款的行政处罚。并且，“殴打、伤害残疾人、孕妇、不满十四周岁的人或者六十周岁以上的人的”处10日以上15日以下拘留，并处500元以上1000元以下的罚款。视频中男子既殴打了孩子，又伤害了老人，原则可以根据上述规定从重处罚。

　　有网友认为，老人受伤是因为拿椅子要砸鲁某某，推倒老人是正当防卫，应该免责，最起码不应该受到刑事处罚。

　　张明对这个观点持不同意见。因为老人在搬起椅子后年轻男子可以通过中间间隔、劝架的人避开老人椅子可能带来的伤害；同时，老人的力量和速度都有限，而致害人正处壮年，双方力量对比悬殊，视觉上该男子完全有能力正面迎接而防止老人伤害到自己，并且大门敞开，也应该有机会夺门而出以达到避免伤害效果。

　　张明说，从视频中可以看到，致害人冲上前用大力把椅子和老人一同推倒应该超出了必要的防卫限度，其举动明显具有攻击的意图，因此更倾向认为构成故意伤害。从目前报道的结果看，造成老人腓骨骨折，一般大概率会被确认为轻伤，这将给该青年男子带来极大的刑事法律风险。即便是老人对其动手在先，也仅仅是在赔偿和责任认定时有适当分担，不足以免除其刑事处罚。

　　孩子被打，应该打回去？

　　加拿大专业从事少年儿童教育工作的华人学者彭伊博(Echo)在接受中新社国是直通车采访时表示，她接触到的当地家长相比国内家长更注重孩子自我保护意识和能力的培养，注意训练孩子体格甚至搏击、格斗技能，只要自己的孩子不吃亏，并且通过了解确认错不在己方，他们就不会放在心上。

　　国家二级心理咨询师、内蒙古乌兰浩特市青年社工服务中心主任李剑在接受中新社国是直通车采访时认为：“幼儿园阶段儿童之间冲突并不完全是坏事，尤其是男孩子。在一定条件保障下，尽量采取密切关注、不要干预的态度。”

　　李剑认为，幼儿园阶段儿童认知并未充分建立，更多地让孩子自己面对冲突并相对独立处理，这对孩子思维方式培养和大脑发育有益无害。前提是家长等监护人要密切关注，发现事情超出限度等问题及时介入。但这绝不是鼓励孩子“打回去”，因为孩子总有独立面对社会的时候，也总有打不过的时候，这种观念一旦在孩子心理上被固定，会给孩子的人生带来难以预估的风险。

　　彭伊博认为，如有介入孩子打架等冲突必要，一定是先倾听孩子的陈述与意见，如果孩子受了委屈先表示理解和安慰；如果孩子侵犯了别人，也别着急责备批评，以孩子描述为主尽量多方面了解事情原貌，再确定处理方案。

　　李剑说，引导孩子思考除了动手还有没有其他处理方式，逐渐培养孩子发散性思维习惯，不要直接给解决方案，因为这将限制孩子的思维模式建立，不能要求孩子给出的方案完美，方向正确即可。如果发现孩子明显有错误思想或举动，大都是源于父母等共同生活人的影响，孩子是家长的一面镜子。如果不能和孩子有效沟通，那更是家长在日常影响、带动、示范等教育过程中出了问题。

　　同时李剑指出，小学阶段12岁左右儿童尤其是男童如果暴躁易怒好动手，往往与即将进入青春期雄性激素分泌旺盛有关，不能简单压制，可通过和其兴趣匹配的体育运动项目来纾解他需要宣泄的体能和情绪。如果学习武术散打等对抗性项目，具有一定水准的老师、教练一定会注重武德培养，这对孩子身心发展有非常积极的作用。而初中阶段的孩子发现有暴力倾向等问题，还要关注其接触的人和事，是否是正能量。密切关注、尽少干预、重在影响和带动。

　　遇到“熊孩子”+不懂事家长组合怎么办？

　　孩子间冲突中，受伤一方家长很心疼，但不懂事家长和“熊孩子”往往同时出现，遇到了该怎么办？

　　彭伊博说，加拿大幼儿教育机构如果遇到学生冲突受伤情况会非常积极主动地处理并承担责任，如无绝对必要不会让受伤害一方知晓施害一方儿童信息。家长如果对教育机构处理不满，大都会找校长、找主管部门、找律师、找警察，不会善罢甘休，甚至选择转学。

　　据知情人向中新社国是直通车透露，涉事幼儿园疑似是双方居住小区配套的幼儿园。国是君拨通了该幼儿园电话后，有人称“具体不清楚，要了解情况去派出所”后，便直接挂断了电话。

　　目前从公开报道中也尚未找寻到幼儿园关于此事的相关处理方案、所做工作甚至是态度。在网民聚焦涉事双方时，幼儿园的责任与态度也不应被遗忘。

　　张明建议，如果孩子在学校受到欺负、霸凌或者其他伤害，第一时间应该首先和学校等孩子就读的机构沟通，因为未成年人在入校时监护责任已经发生转移，校方和教育培训机构必须对孩子的人身安全负责。如果直接与对方家长沟通理论，则极有可能产生正面冲突，从而由主动变为被动，把有理的事办成了没理。

　　如果孩子多次被欺负但并未造成轻伤等严重后果，并且学校老师等沟通无效，可以注意保留证据并争取学校老师或其他孩子作证，之后向教育主管举报其遭受校园霸凌，也可以同时向公安机关、检察机关报案，检察机关会根据实际情况依法作出训诫、矫正或者向其家长作出强制家庭教育令等措施。同时，受害学生家长也可以向当地人民法院提起诉讼，要求对方进行民事赔偿。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）